안녕하세요 오늘은 자금 사정이 여유롭지 않은 사람에게는 미리 준비를 해야 되는 내용으로 포스팅하려 합니다.
아무래 DSR이 소득이 낮은 사람에게 불리한데 여기에 이자까지 먼저 가산을 해서 차감을 하고 대출을 해줄 경우 더 적은 금액을 받게 되어 소득이 낮으신 분들은 정말 어느 정도 내 돈 없이는 집 구매가 더 힘들어질 것 같습니다. 어떻게 바뀌는지 내가 또 어떻게 대처를 해야 할지 함께 알아보도록 하겠습니다.
1) 기존 주택 담보대출 DSR -> 스트레스 DSR 규제 적용 변경
2월 26일 오늘부터 대출을 받을 수 있는 한도가 크게 줄어든다고 합니다. 바로 스트레스 DSR( 총부채 원리금 상환 비율)이라고 해서 앞으로 대출을 산정 시 미래의 금리 인상 위험을 반영한 일정 수준의 ‘스트레스(가산) 금리’를 적용해 대출 한도를 축소한다는 내용입니다. 당장 오늘부터는 은행에서 받을 수 있는 변동금리 주택 담보 대출의 한도가 줄어듭니다. 7월부터는 은행에서 받는 신용대출과 그 밖의 다른 은행을 비롯한 2금융권에서 받는 변동금리 주택 담보 대출의 한도가 낮아지는 것입니다. 그리고 내년 2025년부터는 보험사를 포함한 모든 금융권에서 금리가 변동될 수 있는 모든 대출에 다 적용시킵니다. 단계적으로 시행될 예정인데 우선 6월 30일 까지는 0.375% 가산(25%적용), 12월 31일까지는 1.5% 가산(50%적용), 그리고 내년부터는 100% 적용이 됩니다. 스트레스 DSR 규제 총부채 원리금 상환 비율(DSR) 산정 시 오늘부터 당장 기존에 있던 DSR을 모든 대출에 적용해 가는데 여기에 스트레스 금리라고 해서 앞으로 오를 이자까지 미리 계산해서 올리는 것입니다. DSR은 내가 1년 동안 버는 수입 대비해서 갚아나가게 되는 1년 동안의 원금과 이자가 일정선을 넘지 못하도록 대출 규모를 제한하는 제도입니다. 지금까지는 이 DSR 규제를 원리금의 40%를 넘지 않는 수준까지는 은행에서 대출이 가능했습니다. 그런데 이 한도가 더 줄어든다는 이야기입니다. 지금까지의 은행에서는 현재의 금리를 가지고 1년 동안의 원금과 이자를 계산을 했었는데요 이제 이 이자를 책정할 때 앞으로 오를 가능성이 있는 경우까지 따져서 대출을 해준다는 의미입니다. 이자가 계속 오르면 한 달에 부담해야 되는 비용이 올라가는데, 올라가는 이자비용을 미리 계산을 해서 그만큼 대출을 적게 해주겠다는 의미입니다.
2) 계산방식
새로 바뀌는 DSR 계산법은 지금 금리와 최근 5년간 가장 높았던 금리의 차이만큼을 대출 한도 계산에 합산하는 것을 기준으로 합니다. 그리고 이 기준 금리는 일 년에 두 번 바뀌는데 그 기준점이 되는 달이 5월과 11월이 됩니다. 그러니까 만약 2월 26일 기준으로 계산을 해보면 지금 금리는 5.04%이고 지난 5년간 가장 높았던 금리는 2022년 12월의 5.64%가 됩니다 이 둘의 차이가 0.6%가 되잖아요 이걸 현재 금리에 한 번 더 합산을 해서 이자를 계산해서 그만큼의 금액을 적게 해주는 겁니다. 그런데 여기서 또 문제가 있습니다. 국내외 사정이 어떻게 바뀔지 모르기 때문에 정부가 새로 바뀌는 DSR에 대출 한도는 상한선과 하한선을 정해놓았습니다. 하한선은 1.5%, 상한선은 3%까지입니다. 지금처럼 단순히 5.04%에서 5.64%를 기준으로 0.6%만 합산하는 것이 아니라 실제적으로는 최소 하한선인 1.5%를 대출 한도로 적용하게 될 거라고 합니다. 그러니까 실제로는 최근 5년 동안의 최고 금리와 지금 금리가 0.6% 포인트밖에 차이가 나지 않아도 앞으로 최소 하한선인 1.5% 포인트를 더한 계산으로 대출 한도를 정하게 될 거란 얘기입니다. 다만 혼란이 올 수 있다고 해서 일단 올해 상반기에는 계산대로 하면 0.75%가 되어야 하지만 4분의 1만 반영해서 0.375%만 적용한다고 합니다. 하반기에는 50%, 내년부터는 100% 시행하기로 했습니다.
3) 적용 예외 대상
다만, 적용 예외 대상도 있습니다. 지난 25일까지 입주자 모집 공고를 시행한 집단대출과 부동산 매매계약을 체결한 일반 주택 담보대출은 지금 나온 스트레스 DSR 금리가 적용되지 않습니다. 또한 대출액 증액 없이 대출을 갈아타기 하거나 재약정한 경우에도 올해 말까지는 적용을 받지 않습니다. 기존 DSR과 마찬가지로 모든 금용 상품, 즉 서민금융상품이나 소액대출, 할부대출을 포함해 예·적금 담보대출, 보험계약대출, 전세 대출 등도 기존 DSR 제도가 그대로 다 적용됩니다.
4) 대책
결론적으로는 소득이 적을수록 대출한도가 많이 줄어든다는 이야기인데 이런 분들은 잘 따져보고 차라리 지금 당장 이율이 조금 높더라도 변동금리 말고 고정금리 대출로 하시는 게 차라리 유리할 수 있습니다. 고정금리로 대출을 받으면 DSR 계산법이 적용되지 않기 때문입니다. 기존에 가장 많은 비율을 차지하고 있는 대출 상품이 고정금리와 변동금리가 조금씩 섞여있는 상품인데 정부는 이런 변동금리의 비중을 고려해서 조금씩 축소 적용해가기로 방침을 정했다고 합니다.
대부분 주택 담보 대출의 경우는 상환까지 짧게는 20년 길게는 50년까지 정하는데요 기간이 워낙 길고 변동 가능성이 큰 만큼 본인에게 어떤 것이 유리한지 잘 판단을 해보시고 은행에 여기저기 비교를 충분히 하시고 검토를 하신 후 정해야겠습니다.
나라의 빚을 쌓여가고 당연히 부채를 관리해야 합니다. 하지만 실제적으로 집이 필요한 사람에게는 다소 당황스러운 정책이 될 수도 있을 거 같습니다. 돈이 없으면 집을 안사면 그만이지만, 오르는 물가를 따라가기에 현재 우리나라에서 부동산 만큼의 다른 재테크나 노후 수단이 없는 것이 현실입니다. 모든 정책이 모든 사람에게 좋을 수는 없지만, 그만큼 소외되는 계층이 발생할 경우 그에 따른 다른 보완책도 함께 나오길 바라봅니다.
오늘도 고생 많이 하셨습니다.